หมวดหมู่: บริษัทจดทะเบียน

FITCH12 6


ฟิทช์ คงอันดับเครดิต บมจ. สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ ที่ BBB(tha)  แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ

     ฟิทช์ เรทติ้งส์-กรุงเทพฯ -26 กันยายน 2562: บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด ประกาศคงอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาว (National Long-term Rating) ของ บริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SF ที่ ‘BBB(tha)’ แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ และอันดับเครดิตภายในประเทศระยะสั้น (National Short-term Rating) ที่ ‘F3(tha)’ รวมถึงคงอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาวของหุ้นกู้ไม่มีหลักประกันและไม่ด้อยสิทธิของ SF  ที่ ‘BBB(tha)’

ปัจจัยที่มีผลต่ออันดับเครดิต

       อัตราส่วนหนี้สินต่ำกว่าที่คาด: ฟิทช์คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินของ SF ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียน (FFO adjusted net leverage) จะยังคงอยู่ในระดับ 5.0 เท่า - 5.5 เท่า (ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2562: 5.5 เท่า)  ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ซึ่งต่ำกว่าเดิมที่คาดการณ์ไว้เดิมที่ระดับ 6.0 เท่า – 6.5 เท่า เนื่องจากบริษัทฯ มีการเลื่อนแผนการใช้จ่ายลงทุนสำหรับการพัฒนาโครงการศูนย์การค้าใหม่แบบ Mixed Use บนพื้นที่ของศูนย์การค้ามาร์เก็ตเพลส ทองหล่อ ออกไปอีก 1 ปี ทำให้การลงทุนมีการกระจายการใช้จ่ายมากขึ้น ฟิทช์คาดว่าค่าใช้จ่ายลงทุนของ SF จะอยู่ประมาณ 1.5 พันล้านบาทในช่วงปี 2562-2564 ซึ่งรวมถึงการพัฒนาโครงการใหม่ดังกล่าวด้วย นอกเหนือจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานบริหารศูนย์การค้าของตนเองแล้ว  ฟิทช์คาดว่า SF น่าจะยังคงได้รับเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอประมาณ 200 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า จากบริษัทร่วมที่ SF  ถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 49 ซึ่งเป็นผู้บริหารศูนย์การค้าเมกาบางนา

       ทรัพย์สินที่มีอยู่สร้างรายได้ที่แข็งแกร่ง: ฟิทช์คาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของ SF จะเพิ่มสูงขึ้นมาอยู่ในระดับประมาณร้อยละ 92 ในปี 2563-2564 จากร้อยละ 87-88 ในปี 2561-2562 เนื่องจาก SF สามารถหาผู้เช่าหลักรายใหม่มาทดแทนผู้เช่าหลักรายเดิมที่ศูนย์การค้าเพชรเกษมพาวเวอร์เซ็นเตอร์ได้ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2562 โดยพื้นที่เช่าดังกล่าวไม่มีผู้เช่าหลักมาประมาณ 2 ปี ผู้เช่าหลักรายใหม่มีสัญญาเช่าเบื้องต้นเป็นระยะเวลา 3 ปีโดยมีสิทธิต่ออายุสัญญาได้  รายได้ของ SF น่าจะมีอัตราการเติบโตร้อยละ 6-7 ในปี 2562 โดยได้รับปัจจัยสนับสนุนจากรายได้จากส่วนขยายของศูนย์การค้ามาร์เก็ตเพลส นางลิ้นจี่ ที่แล้วเสร็จในเดือนธันวาคม 2561 และศูนย์การค้าแห่งใหม่คือมาร์เก็ตเพลส ดุสิต ที่เปิดดำเนินการในต้นปี 2562 รวมถึงผลประกอบการที่ดีขึ้นของศูนย์การค้าที่ได้รับการปรับปรุงแล้วเสร็จจำนวน 3 ศูนย์ ฟิทช์คาดว่าปี 2563 เป็นต้นไป รายได้ของ SF น่าจะเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 2 ต่อปี จากอัตราการเช่าพื้นที่ที่น่าจะคงที่และการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าตามปกติ

       สถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่ง: ด้วยจำนวนศูนย์การค้าภายใต้การบริหารที่มีเป็นจำนวนมาก ประกอบกับประสบการณ์ในธุรกิจที่มีมายาวนานกว่า 20 ปี ทำให้ SF มีข้อได้เปรียบเหนือกว่าคู่แข่งขันในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดกลางภายใต้แนวความคิดศูนย์การค้าชุมชนธุรกิจ โดยโครงการศูนย์การค้าภายใต้การบริหารของ SF มีคุณภาพอยู่ในระดับสูงและมีการกระจายตัวในด้านทำเลที่ตั้ง แม้ว่าศูนย์การค้าบางแห่งของ SF จะไม่สามารถสร้างกระแสเงินสดจากการดำเนินงานได้ตามแผนที่วางไว้ แต่อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของศูนย์การค้าที่ SF บริหาร ก็ยังคงอยู่ในระดับสูงกว่าร้อยละ 85  กลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจของ SF คือการมุ่งขยายพื้นที่ให้เช่าของศูนย์การค้าที่มีอยู่แล้วที่มีผลประกอบการที่ดี ส่วนศูนย์การค้าที่มีผลประกอบการที่ไม่ดีนัก  SF พยายามที่จะเปลี่ยนแนวคิดของศูนย์และส่วนผสมของผู้เช่าเพื่อดึงดูดปริมาณลูกค้าให้สูงขึ้น

       กระแสเงินสดรับที่แน่นอนจากสัญญาเช่าระยะยาว:  SF มีสัญญาเช่าระยะยาวครอบคลุมพื้นที่ให้เช่าประมาณร้อยละ 50-55 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด โดยรายได้จากสัญญาเช่าระยะยาวคิดเป็นประมาณร้อยละ 25-30 ของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการทั้งหมด เนื่องจากสัญญาเช่าระยะยาวมีค่าเช่าเฉลี่ยที่ต่ำกว่า  ผู้เช่าของ SF มีความกระจุกตัวในระดับหนึ่ง โดยผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด  10 รายแรก สร้างรายได้ประมาณร้อยละ 25-30 ของรายได้รวม โดยรายได้จากผู้เช่ารายใหญ่ที่สุดอยู่ในระดับต่ำกว่าร้อยละ 10 ของรายได้รวม  ฐานผู้เช่าหลักของ SF ประกอบด้วยผู้เช่าที่มีชื่อเสียงเป็นที่รู้จักดีในตลาดและมีความหลากหลาย 

      นอกจากนี้ การที่กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของ SF มาจากค่าเช่าที่เก็บจากผู้เช่าตามสัญญาเช่า ยังทำให้ SF ไม่ได้รับผลกระทบโดยตรงและทันทีจากการใช้จ่ายที่น้อยลงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจขาลงอีกด้วย  SF มีสัญญาเช่ากับผู้เช่าร้อยละ 12 และร้อยละ 14 ของพื้นที่ให้เช่าที่จะหมดอายุในช่วง 12 และ 24 เดือนข้างหน้าตามลำดับนับจากสิ้นเดือนมิถุนายน 2562  SF กล่าวว่าโดยปกติมากกว่าร้อยละ 80 ของสัญญาเช่าจะมีการต่ออายุสัญญาโดยผู้เช่ารายเดิม และโดยทั่วไปอัตราค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 5-10 เมื่อมีการต่ออายุสัญญาสำหรับสัญญาเช่าอายุ 3 ปี

      หนี้สินที่มีหลักประกันจะเพิ่มสูงขึ้น: SF มีแผนที่จะใช้เงินกู้โดยมีทรัพย์สินของโครงการเป็นหลักประกัน (Project financing) สำหรับการพัฒนาโครงการศูนย์การค้าใหม่แบบ Mixed Use บนพื้นที่ของศูนย์การค้ามาร์เก็ตเพลส ทองหล่อ ในปี 2563-2564 ดังนั้น หนี้สินที่มีหลักประกันของบริษัทฯ จึงอาจจะเพิ่มสูงขึ้นจนทำให้อัตราส่วนหนี้สินที่มีหลักประกันต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (Prior ranking debt to EBITDA) ของ SF เพิ่มขึ้นสูงกว่าระดับ 2.0 เท่า ซึ่งฟิทช์มองว่าอัตราส่วนในระดับที่สูงกว่า 2 เท่า อาจส่งผลให้อันดับเครดิตของหุ้นกู้ที่ไม่มีหลักประกันถูกปรับลดลงจากอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาวของบริษัทฯ เพื่อสะท้อนถึงสิทธิของผู้ถือหุ้นกู้ที่ไม่มีหลักประกันที่ด้อยกว่าเจ้าหนี้ที่มีหลักประกันอย่างมีนัยสำคัญ (ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2562 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 1.2 เท่า) 

       อย่างไรก็ตาม ด้วยลักษณะธุรกิจของ SF ที่มีสินทรัพย์อยู่ในระดับสูง ฟิทช์จึงพิจารณาอัตราส่วนสินทรัพย์ที่ปลอดหลักประกันต่อหนี้สินสุทธิที่ไม่มีหลักประกัน (Unencumbered asset to unsecured net debt) ร่วมด้วย โดยอัตราส่วนดังกล่าวของ SF อยู่ในระดับประมาณ 5 เท่า ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2562 ซึ่งสูงกว่าระดับ 2 เท่าเป็นอย่างมาก ซึ่งฟิทช์มองว่าอัตราส่วนในระดับที่ต่ำกว่า 2 เท่าอาจส่งผลให้มีการปรับลดอันดับเครดิตของหุ้นกู้ที่ไม่มีหลักประกันลงจากอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาวของผู้ออกหุ้นกู้สำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 

การกำหนดอันดับเครดิตโดยสรุป

      SF เป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดกลางภายใต้แนวความคิดศูนย์การค้าชุมชนในประเทศไทย ซึ่งบริษัทที่มีลักษณะธุรกิจใกล้เคียงที่สุดที่ฟิทช์มีการจัดอันดับเครดิต ได้แก่ บริษัท เจดับเบิ้ลยูดี อินโฟโลจิสติกส์ จำกัด (มหาชน) หรือ JWD (BBB(tha)/แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้ให้บริการโลจิสติกส์ภาคพื้นดินแบบครบวงจรรายใหญ่ในประเทศไทย  ฟิทช์เห็นว่า SF มีลักษณะธุรกิจที่แข็งแกร่งกว่า JWD จากการมีสัดส่วนรายได้ที่สามารถคาดการณ์ได้ที่สูงกว่าและมีอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่าต่อรายได้ (EBITDAR margin) ที่สูงกว่า เนื่องจากสามารถส่งผ่านต้นทุนการดำเนินงานให้แก่ผู้เช่าได้มากกว่า นอกจากนี้ SF ยังไม่ได้รับผลกระทบโดยทันทีในกรณีที่เกิดสภาวะเศรษฐกิจขาลง เนื่องจากการมีสัญญาเช่ากับผู้เช่าที่มีการกระจายระยะเวลาในการหมดอายุสัญญาเช่าที่ดี อย่างไรก็ตาม SF มีสถานะทางการเงินที่อ่อนแอกว่า JWD ซึ่งชดเชยกับลักษณะธุรกิจที่แข็งแกร่งกว่า ทำให้ทั้ง 2 บริษัท มีอันดับเครดิตอยู่ในระดับเดียวกัน  

     SF มีอันดับเครดิตที่ต่ำกว่าอันดับเครดิตเมื่อพิจารณาจากสถานะเครดิตโดยลำพัง ของ บริษัท ไออาร์พีซี จำกัด (มหาชน) (IRPC, A(tha)/แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ สถานะเครดิตโดยลำพัง bbb+(tha)) หนึ่งอันดับ ซึ่งสะท้อนถึงสถานะทางการเงินที่อ่อนแอกว่า ทั้งสองบริษัทมีความเสี่ยงจากลักษณะของธุรกิจในระดับใกล้เคียงกัน เนื่องจาก SF มีขนาดของธุรกิจที่เล็กกว่ามาก แต่มีความแน่นอนของกระแสเงินสดที่สูงกว่า IRPC  ซึ่งต้องเผชิญกับความผันผวนของราคาสินค้าโภคภัณฑ์ 

สมมุติฐานที่สำคัญ

สมมุติฐานที่สำคัญของฟิทช์ที่ใช้ในการประมาณการ

-   รายได้รวมมีการเติบโตร้อยละ 6-7 ในปี 2562 และร้อยละ 1.5-2.0 ต่อปีในปี 2563-2564

- อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่าต่อรายได้ (EBITDAR margin) อยู่ในช่วงร้อยละ 43-44

- ค่าใช้จ่ายลงทุน (รวมค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและปรับปรุงซ่อมแซม) รวม 1.4 พันล้านบาท -1.5 พันล้านบาท ในช่วงปี 2562-2564

- เงินปันผลรับจำนวนประมาณ 200 ล้านบาทต่อปีจากศูนย์การค้าเมกาบางนาในช่วงปี 2562 – 2564

ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต

ปัจจัยบวก: 

  • • อัตราส่วนหนี้สิน ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียน (FFO adjusted net leverage) ที่ต่ำกว่า 5.0 เท่าอย่างต่อเนื่อง
  • • อัตราส่วนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียนต่อดอกเบี้ยจ่ายและค่าเช่า (FFO fixed charge coverage) อยู่ในระดับที่สูงกว่า 4.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง (ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2562 อยู่ที่ระดับ 4.4 เท่า)

ปัจจัยลบ:

  • • อัตราส่วนหนี้สิน ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียน (FFO adjusted net leverage) ที่สูงกว่า 7.0 เท่าอย่างต่อเนื่อง
  • • อัตราส่วนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียนต่อดอกเบี้ยจ่ายและค่าเช่า (FFO fixed charge coverage) อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 3.0 เท่าอย่างต่อเนื่อง
  •       ฟิทช์ ได้เปลี่ยนมาใช้อัตราส่วนทางการเงินที่ใช้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียน (FFO) ในการคำนวณอัตราส่วนหนี้สินและอัตราส่วนความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยและค่าเช่า แทนอัตราส่วนที่ใช้กำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่าต่อรายได้ (EBITDAR) ในการคำนวณ เพื่อให้สามารถเปรียบเทียบกับบริษัทอื่นภายในประเทศที่ฟิทช์จัดอันดับเครดิตได้ดีขึ้น

สภาพคล่อง

      ความเสี่ยงในการ Refinancing อยู่ในระดับที่จัดการได้: หนี้สินทั้งหมดของ SF (ไม่รวมค่าเช่าที่ดินรับรู้ด้วยวิธีสัญญาเช่าการเงิน) ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2562 อยู่ที่ระดับ 2.6 พันล้านบาท  ในช่วง 12 เดือนข้างหน้านับจากสิ้นเดือนมิถุนายน 2562  หนี้สินจำนวน 1.2 พันล้านบาทจะครบกำหนดชำระ ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้ที่ไม่มีหลักประกันจำนวน 500 ล้านบาท เงินกู้ระยะยาวจำนวน 222 ล้านบาท และเงินกู้ระยะสั้นจำนวน 525 ล้านบาท สภาพคล่องของ SF ได้รับปัจจัยสนับสนุนจาก เงินสดและเงินลงทุนที่มีสภาพคล่องเทียบเท่าเงินสด (ตามการปรับปรุงตัวเลขของฟิทช์) จำนวน 60 ล้านบาท วงเงินแบบมีภาระผูกพันที่ยังไม่ได้เบิกถอน (Undrawn committed bank facilities) จำนวน 212 ล้านบาท และวงเงินแบบไม่มีภาระผูกพัน (Uncommitted bank facilities) ที่ยังไม่ได้เบิกถอนจำนวน 912 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2562 หนี้สินส่วนใหญ่ของ SF  เป็นหนี้สินที่ไม่มีหลักประกัน ดังนั้นสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของ SF จึงปลอดหลักประกัน  โดย ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2562 สินทรัพย์ที่ปลอดหลักประกันของ SF มีมูลค่าตามบัญชีประมาณ 1 หมื่นล้านบาท ซึ่งน่าจะช่วยให้ SF สามารถใช้เป็นหลักประกันในการกู้ยืมจากธนาคารได้แม้กระทั่งในภาวะเศรษฐกิจขาลง

สรุปรายการปรับปรุงงบการเงิน

-   หักรายได้อื่นๆ จากการดำเนินงานและรายได้ที่ไม่ได้มาจากการดำเนินงานออกจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ

- หักรายได้ที่ไม่ใช่ตัวเงินจากการรับรู้รายได้ค่าเช่าและค่าบริการรับล่วงหน้าและรวมรายได้อื่นๆ จากการดำเนินงานในการคำนวณกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่าย และค่าเช่า

-   รวมต้นทุนทางการเงินจากการบันทึกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไว้ในดอกเบี้ยจ่าย

- หักการเปลี่ยนแปลงในเงินลงทุนระยะสั้น การเปลี่ยนแปลงในลูกหนี้และเจ้าหนี้กิจการที่เกี่ยวข้องกัน ค่าเช่าที่ดินรับรู้ด้วยวิธีสัญญาเช่าการเงิน (ทั้งต้นทุนทางการเงินและยอดตัดจำหน่ายหนี้สิน) ออกจากการเปลี่ยนแปลงของสินทรัพย์และหนี้สินดำเนินงาน

Fitch Affirms Siam Future at 'BBB(tha)'; Outlook Stable

Fitch Ratings - Bangkok - 26 September 2019:

            Fitch Ratings (Thailand) Limited has affirmed Siam Future Development Public Company Limited's (SF) National Long-Term Rating at 'BBB(tha)' with a Stable Outlook, its National Short-Term Rating at 'F3(tha)' and its outstanding senior unsecured debentures at 'BBB(tha)'.

KEY RATING DRIVERS

               Lower Leverage Than Expected: Fitch expects SF's funds flow from operations (FFO) adjusted net leverage to remain at 5.0x-5.5x (end-1H19: 5.5x) over the next three years, lower than the 6.0x-6.5x we previously forecast, because the company deferred the capex on its new shopping centre at Marketplace Thonglor by one year, and expects spending to be more staggered. We expect SF's total capex to continue to be about THB1.5 billion during 2019-2021, which includes the new shopping centre. Besides cash flow from its own shopping centres, we expect SF to continue to receive a stable dividend of about THB200 million a year over the next three years from its 49%-owned Mega Bangna shopping centre.

     Healthy Revenue from Portfolio: Fitch expects SF's average occupancy to rise to about 92% in 2020-2021 from 87%-88% in 2018-2019. This is mainly due to the replacement of one of its anchor tenants in 3Q19 in its Petchkasem Power Center after the space was left empty for around two years. The new tenant is contracted for an initial period of three years with the option to extend. SF should achieve 6%-7% revenue growth in 2019, driven by full-year contribution from the expansion of Marketplace Nanglinchee, which was completed in December 2018, as well as the opening of Marketplace Dusit in early 2019, and improving performance of three renovated shopping centres. From 2020 onwards we expect revenue to increase by around 2% annually, driven by stable occupancy and an organic rate of rental renewals.

     Strong Market Position: SF's granular portfolio of shopping centres, and significant experience in managing the properties for more than 20 years gives the company an advantage over its peers in developing mid-sized open-air malls. Most of SF's properties are of high-quality and are diversified in terms of location. Although some of its community malls are not as cash accretive as the company hoped, the portfolio occupancy has remained higher than 85%. SF's strategy is to focus on expanding existing shopping centres with proven performance, and to change the mall concepts and tenant mix of weaker centres to attract more traffic.

      Cash Flow Visibility: SF has long-term leases on 50%-55% of its total gross leaseable area (GLA) from its anchor tenants, which contribute to 25%-30% of its revenue due to lower average rental rate on such leases. SF's tenants are somewhat concentrated, with its 10 largest tenants accounting for about 25%-30% of total revenues, and the largest accounting for just under 10%. However the large tenants are from diverse industries and are generally well-established. SF's contractual rental income is mostly fixed and provides a buffer against weak consumption and spending during economic downturns. Lease expiries are manageable with 12% and 14% of GLA coming due in the 12 and 24 months after 30 June 2019, respectively. SF says that generally more than 80% of its maturing leases are renewed by existing tenants with a typical rental increase of 5%-10% upon renewal for a three-year lease contract.

      Secured Debt to Increase: The company plans to use project financing loans for its new mixed-use project to be built at the existing Marketplace Thonglor in 2020-2021. Therefore, secured debt is likely to rise, leading to an increase in the ratio of prior-ranking debt to EBITDA to above 2.0x - the threshold beyond which Fitch may notch unsecured debt for material subordination (1H19: 1.2x). However, given the asset-heavy nature of SF's business, Fitch also considers the measure of unencumbered assets to unsecured net debt. SF's unencumbered asset to unsecured net debt was about 5.0x at end-June 2019, which is substantially stronger than the 2.0x threshold below which Fitch may consider notching the unsecured debt of property investment companies.

DERIVATION SUMMARY

      SF is a leading community mall developer in Thailand. Its closest rating peer is JWD InfoLogistics Public Company Limited (JWD, BBB(tha)/Stable), a leading full-service in-land logistics provider in Thailand. SF has a stronger business profile in our assessment, taking into account its stronger contractual revenue visibility than JWD and higher EBITDAR margin due to its ability to pass-on more of its operating costs to its tenants. In addition, SF is cushioned from the impact of an economic downturn because of its contractual rental income and well spread-out lease maturities. However SF's financial profile is weaker than JWD's, which counterbalances its business strengths, resulting in both companies being rated at the same level.

      SF is rated one notch lower than the 'bbb+(tha)' Standalone Credit Profile of IRPC Public Company Limited (IRPC, A(tha)/Stable), to reflect SF's weaker financial profile. Both companies have a similar business risk because, although SF has smaller operating scale than IRPC, this is compensated by the greater stability of its cash flows versus the susceptibility of IRPCs cash flows to commodity price cycles.

KEY ASSUMPTIONS

               Fitch's Key Assumptions Within Our Rating Case for the Issuer

               - Revenue growth of 6%-7% in 2019, and 1.5%-2.0% a year in 2020-2021

               - EBITDAR margin at 43%-44%

               - Aggregate capex of THB1.4 billion-1.5 billion (including maintenance capex) in 2019-2021

               - Dividend receipts of about THB200 million a year from Mega Bangna in 2019-2021

RATING SENSITIVITIES

               Developments That May, Individually or Collectively, Lead to Positive Rating Action

               - FFO adjusted net leverage sustained below 5.0x

               - FFO fixed-charge coverage sustained above 4.5x (1H19: 4.4x)

Developments That May, Individually or Collectively, Lead to Negative Rating Action

               - FFO adjusted net leverage sustained above 7.0x

               - FFO fixed-charge coverage sustained below 3.0x

      Fitch has moved to FFO-based leverage and coverage metrics for SF, from EBITDAR-based metrics previously, in order to better align with metrics used to assess its domestic peers.

LIQUIDITY AND DEBT STRUCTURE

     Manageable Refinancing Risk: SF's total debt (excluding lease liabilities) at end-June 2019 was THB2.6 billion. Over the 12 months from end-June 2019, THB1.2 billion of debt will mature including unsecured debentures of THB500 million, long-term loans of THB222 million, and short-term loans of THB525 million. SF's liquidity is supported by cash and liquid investments (Fitch defined) of THB60 million, undrawn committed bank facilities of THB212 million and undrawn but uncommitted bank facilities of THB912 million at end-June 2019. The large majority of SF's debt is unsecured, and consequently its portfolio of shopping centres is largely unencumbered, with a book value of THB10.5 billion as of 30 June 2019. This should allow SF to comfortably access domestic secured-debt markets even in an economic downturn.

SUMMARY OF FINANCIAL ADJUSTMENTS

               - Other operating income and non-operating income deducted from revenues

               -Non-cash realised unearned rental income excluded and other operating income included in calculation of EBITDAR

               -Finance cost on leases included in interest expense

               -Change in short-term investment, change in amount due to/from related parties, finance cost and amortisation of finance lease liabilities excluded from change in working capital

               Additional information is available on www.fitchratings.com

APPLICABLE CRITERIA

Corporates Notching and Recovery Ratings Criteria (pub. 23 Mar 2018)

National Scale Ratings Criteria (pub. 18 Jul 2018)

Corporate Rating Criteria (pub. 19 Feb 2019)

Short-Term Ratings Criteria (pub. 02 May 2019)

FITCH RATINGS ANALYSTS

Primary Rating Analyst

Somruedee Chaiworarat

Director

+66 2 108 0160

Fitch Ratings (Thailand) Limited

Park Ventures, Level 17 57 Wireless Road, Lumpini

Bangkok 10330

Secondary Rating Analyst

Nichaya Seamanontaprinya

Associate Director

+66 2 108 0161

Committee Chairperson

Hasira De Silva, CFA

Senior Director

+65 6796 7240

ooKbee1

corehoon NEW2

 

 

ข่าวล่าสุด!!